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贵阳小区专有车位收费新争议!房开拿出“成本价”,协商数月谈不拢

南京文化艺术中心 时间:2020年03月07日 12:12

  开发商:车位月折旧成本为413元,现在每月只收300元,管理费合同约定是每月100元,也只收80元,两项合计380元。
业主方:不行,太高,含管理费一个月最多就200元。

这是2019年10月,南岳大院住宅小区业主代表,与开发商就停车位收费进行协商时的场景。这场已经持续3个多月的协商,双方仍未达成一致。

近年来,国家发展改革委放开了住宅小区停车服务价格,实行市场调节价。贵州也在继续完善小区停车位收费管理,并且出台指导性的举措。2018年5月,出台《贵州省机动车停放服务收费管理办法》(试行)。2019年3月1日,出台地方性法规《贵州省机动车停车场管理办法》。
上述两个文件中,对于住宅专有车位租金的收费依据,以各方“协商一致”确定。而政策落地以来,却面临“协商不一致”该咋办的新情况。
近期因为房开与业主协商不成,贵阳发生多起停车场收费纠纷。是什么原因造成这种局面?是否有解决的办法?

A “老价格”收费面临新成本
目前,贵阳住宅小区的停车位主要有两种类型,一种是利用物业管理区域内共有道路或者全体业主共有的其他场所停放车辆,这类车位的设置、使用、收费等管理事项,由业主大会决定。
另一类是小区专有车位,这类车位停车收费,由各利益相关方协商确定。在现实中,这类专有车位大多是开发商修建,并且取得产权。
2018年以来,贵阳发生的停车收费纠纷多是出在专有车位上。而就在今年,贵阳国际城、智慧龙城、云城尚品小区、溪山御景、保利紫薇郡等小区都出现了因为停车费涨价,双方协商不成而发生纠纷的情况。
记者在采访中发现,贵阳大多数小区业主,已经习惯多年不变的“老价格”。
“政府早有规定小区室内停车场收费200元/月,机械式升降停车场320元/月,如果物管或开发商擅自涨价,我们肯定不会答应。”家住幸福家园的业主刘华女士说。
贵阳市一家开发商认为,这是6年前政府制定的指导价,随着新的规定实施,指导价已不适用。
现在住宅小区的停车场不仅要保证车位数量,而且修建的标准提高,特别是随着人工成本的大幅增加,对于开发商和物管企业来说,原先收费无法按期收回投资成本,有时连日常维护管理成本都不够。
贵阳恒立房开负责人表示,公司开发的南岳大院小区停车场除了96个人防车位,其余车位产权都是开发商所有。
在停车场完全具备收费条件后,从2019年8月开始,公司按照《贵州省机动车停放服务收费管理办法》(试行)、《贵州省机动车停车场管理办法》规定,委托会计师事务所对停车场进行成本核算,并出具了报告书得出,每个停车位的月折旧成本为413元。
公司根据报告书的结论,将停车位的月租金确定为300元,为停车场成本的72%,而负责停车场管理服务的物业公司,也将停车服务费从业主已经签署同意的“临时管理规约”约定的100元降为80元。
但是,这个价格并未得到业主认可。从2019年8月开始到12月三个多月的时间里,在社区和区政府相关部门介入的情况下,多次协商至今毫无结果。
B 协商不成互不相让
在部分业主看来,贵阳市住宅小区停车场收费“指导价”参照的是,2013年贵阳市物价局出台的《贵阳市物价局关于调整贵阳市机动车停放服务收费标准及相关规定的通知》。在《通知》中,机动车停放服务收费分为政府定价、政府指导价和市场调节价三种,而住宅小区停车场收费被列入政府指导价管理。而在2014年12月17日,《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》,其中明确:“住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托,按照停车服务合同约定,向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。”在此指引下,2018年5月《贵州省机动车停放服务收费管理办法(试行)》开始施行。
该《办法》规定,住宅小区专有车位停放服务收费,由专有车位所有权人、物业服务企业提出包含经会计师事务所审计的成本报告的建议方案,向小区业主、专有车位使用人广泛征求意见,各方遵循公平合理、诚实信用的原则协商一致后确定。
而在房开看来,成本定价自然更合理。早期按照政府指导价收费的小区专有停车场和新建住宅小区停车场的所有权人觉得,既然将住宅小区停车场收费的政府指导价取消,故强烈要求按照停车场建设成本来确定停车场收费标准。
业主则希望价格还能照旧。停车场使用人则认为收费过高无法承受,坚决不同意按照所有权人的建设成本确定收费标准,要求不得超过原来的政府指导价。“不管是什么类型的小区车位,都要考虑业主的承受能力,因为管理成本增加而适当涨一些,是可以理解的,但涨幅如果过高,肯定是无法接受的。”家住国际城的业主赵先生说。上述《办法》也提出,协商如不能达成一致意见,各方可共同邀请具有社会公信力或各方认可的第三方机构进行评估或听证,以评估或听证结果为参考进行协商,并向小区所在地人民调解委员会申请调解,经调解达成的调解协议可向人民法院申请司法确认。尽管如此,仍然有可能面对调解过后,依旧无法达成共识的局面。
此后,2019年3月开始施行的《贵州省停车场管理办法》规定,住宅小区专有停车位停车收费,由所有权人、小区业主、物业服务企业和专有车位使用人共同协商确定。
“协商一致”,成为定价的大方向,可以充分尊重当事人的权利。但是现状反映出,这并非能够顺利地完全适用。


C 各方建议完善解决办法
“由于各方利益所在,分歧难以协调,特殊情况下,希望通过协商达成一致,存在一定难度。”贵阳恒立房开公司副总经理陆新认为。然而,定价主要参照的《贵州省机动车停放服务收费管理办法(试行)》,以及《贵州省停车场管理办法》文件中,对于“协商不一致”的处理办法,却并未明确。应当尽快确定最终的裁定方法和定价原则,让相关各方有规可循。陆新认为,暂时没有妥善完备的处理方案,建议参考周边城市的做法,在双方协商不一致时由政府出台指导价。
记者了解到,在周边城市里,重庆市、西安市对住宅小区停车费按照停车场等级仍实行政府定价。
在广西南宁市对“不具备协商议价条件的住宅小区停车场”执行政府定价,昆明市对“住宅小区公共区域不具备业主与物业服务企业、停车服务企业协商议价条件的停车设施”执行政府定价。
而在确定政府指导价时,也要按照《物权法》的原则,充分考虑停车场所有权人的合法权益,按照不同的停车场状况公平定价。值得关注的方面还有,业主以贵阳早期“指导价”作为定价依据,而在价格改革后,是否还加以沿用?如果加以沿用,是否应当结合当前市场实际,进行优化调整?
“集思广益才能破解停车场收费纠纷,维护停车收费涉及的各方权益。”陆新说。
国浩律师(贵阳)事务所申马季律师则认为,在国家发改委将小区停车场收费放开为市场调节价的背景下,如果再回到政府定价是不现实的。
破解当前停车收费引发的纠纷,应当明确“协商不一致”后怎么办,或者考虑直接执行市场调节价。
马季律师建议,业主如果认为车位所有人收费不合理,要用合法手段维权,采用堵车库的极端方式不仅无利于问题解决,而且行为违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》,情节严重的,将会面临警告、拘留和罚款的处罚。
同时呼吁,政府相关管理部门在法律授权范围内履责,客观评价、认定公民、法人的行为,合理诉求应当予以支持,违法违规行为必须依法处理,这样才能维护社会公平秩序。
贵州天职律师事务所主任陈朝洁律师认为,小区停车场收费协商不成,双方如何进一步维权,是亟待完善的。小区停车收费放开政府定价后,很多城市都出现了市民难接受高价停车费的情况。
记者查询了相关报道,从2016年开始,北京、上海、广州等多个城市的人民代表都对此情况关注。
全国多位人大代表认为,像居民小区停车费这类涉及到国计民生的价格,政府定价一定要格外审慎。不适合放开的要立刻收回,或者出台补充规定,或者出台封顶的价格上限要求。
陈朝洁律师也建议,鉴于《物权法》等法律有相关规定,可以考虑对相关办法出台具体的解释说明,维护好各方的权益。同时,相关行业主管部门应当依法行政,加强对住宅小区机动车停放服务收费所涉及的开发建设单位或其委托的经营服务单位、物业服务机构的指导和监督,规范住宅小区停车服务市场秩序。

对违反明码标价规定、价格欺诈、串通涨价等损害群众合法权益的不正当价格行为,价格主管部门要依法查处。

  来源:贵阳晚报 贵阳楼市网等 

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  简介描述:开发商:车位月折旧成本为413元,现在每月只收300元,管理费合同约定是每月100元,也只收80元,两项合计380元。 业主方:不行,太高,含管理费一个月最多就200元。 这是2019年10月,南...
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